Bonus Prima Casa Giovani: guida a requisiti e agevolazioni

Nel 2026 il bonus prima casa giovani non è più l’agevolazione “rafforzata” con esenzione totale delle imposte che aveva caratterizzato il periodo 2021-2024: quella misura, introdotta dal Decreto Sostegni bis, è scaduta il 31 dicembre 2024 e non è stata rinnovata dalla Legge di Bilancio 2025. Restano invece pienamente attivi due strumenti fondamentali per chi ha meno di 36 anni e vuole comprare la prima casa: il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa gestito da Consap, prorogato fino al 31 dicembre 2027, e le agevolazioni prima casa ordinarie (imposta di registro al 2% o IVA al 4%), a cui si aggiunge l’esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo per chi rispetta i requisiti anagrafici e ISEE. In questa guida trovi tutto quello che serve sapere per orientarti tra requisiti, importi, procedura di richiesta e domande frequenti.

Punti chiave

• L’esenzione totale da imposta di registro, ipotecaria e catastale per gli under 36 non è più in vigore dal 2025: si applicano le aliquote ordinarie prima casa (registro 2% o IVA 4%, imposte ipotecaria e catastale fisse a 200 euro ciascuna).
• Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa (Consap) è stato prorogato fino al 31 dicembre 2027 dalla Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024), con uno stanziamento di 270 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027.
• Per gli under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro la garanzia statale sul mutuo può coprire fino all’80% della quota capitale, utile soprattutto a chi chiede finanziamenti superiori all’80% del valore dell’immobile.
• È prevista l’esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25% sul finanziamento erogato dalla banca, riconosciuta automaticamente in fase di stipula del mutuo.
• Il Fondo è riservato a categorie prioritarie: giovani under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP e famiglie numerose (soglie ISEE differenziate, fino a 50.000 euro per le famiglie con tre o più figli under 21).
• Restano validi i requisiti generali dell’agevolazione prima casa: residenza nel Comune dell’immobile (o trasferimento entro 18 mesi), assenza di altre abitazioni acquistate con le stesse agevolazioni, immobile non di lusso (categorie catastali diverse da A/1, A/8, A/9).

Cosa è cambiato tra 2024 e 2026

Per comprendere la situazione attuale è utile un rapido confronto storico. Dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2024, il Decreto Sostegni bis aveva introdotto per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro un pacchetto di agevolazioni molto ampio: esenzione totale dall’imposta di registro (o credito d’imposta equivalente per gli acquisti soggetti a IVA), esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale, esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo e garanzia statale Consap fino all’80%.

La Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207 del 30 dicembre 2024) ha scelto di non prorogare la parte fiscale rafforzata di questo pacchetto, lasciando che dal 1° gennaio 2025 tornino applicabili le aliquote ordinarie previste per l’acquisto della prima casa da qualunque acquirente, senza distinzione di età. Ha invece confermato e rifinanziato il Fondo di Garanzia Consap, riconoscendo che l’accesso al credito resta l’ostacolo principale per i giovani acquirenti, spesso privi di garanzie patrimoniali sufficienti. Questo assetto normativo è tuttora in vigore a luglio 2026 e, salvo nuovi interventi legislativi, dovrebbe rimanere tale almeno fino alla scadenza del Fondo, fissata al 31 dicembre 2027.

Requisiti per accedere alle agevolazioni 2026

Per beneficiare delle misure dedicate ai giovani nel 2026 occorre possedere, cumulativamente, i seguenti requisiti:

• Età anagrafica: non aver compiuto 36 anni nell’anno in cui viene stipulato il rogito (l’acquisto deve avvenire, quindi, entro l’anno del trentaseiesimo compleanno).
• ISEE: indicatore ISEE ordinario in corso di validità, riferito all’anno in corso, non superiore a 40.000 euro annui.
• Destinazione dell’immobile: l’abitazione deve essere destinata a prima casa, situata nel Comune di residenza dell’acquirente (o in cui intende trasferirla entro 18 mesi dal rogito) e non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio).
• Assenza di altre proprietà agevolate: l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, di altri immobili acquistati usufruendo delle agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, salvo il caso in cui si impegni a rivendere l’immobile preesistente entro un anno dal nuovo acquisto.
• Dichiarazioni nell’atto: i requisiti vanno dichiarati nell’atto di acquisto o, per l’accesso al Fondo di Garanzia, nella domanda presentata in banca contestualmente alla richiesta di mutuo.

Per le richieste di garanzia Consap, il Fondo individua anche categorie prioritarie ulteriori rispetto ai semplici under 36: giovani coppie coniugate o conviventi more uxorio da almeno due anni con almeno un componente under 36, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi, conduttori di alloggi di edilizia residenziale pubblica (IACP) e famiglie numerose con tre o più figli under 21, per le quali la soglia ISEE è elevata fino a 50.000 euro.

Le agevolazioni disponibili nel 2026

1. Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa (Consap)

È lo strumento più rilevante rimasto a disposizione dei giovani nel 2026. Consiste in una garanzia pubblica, gestita da Consap per conto dello Stato, che copre una parte del mutuo in caso di insolvenza del mutuatario, riducendo il rischio per la banca e facilitando quindi l’erogazione di finanziamenti anche a chi non dispone di garanzie patrimoniali proprie (come la garanzia di un familiare) o di un ingente capitale iniziale.

• La garanzia statale copre fino all’80% della quota capitale del mutuo per le categorie prioritarie, comprese quelle degli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro.
• È pensata soprattutto per chi richiede un mutuo superiore all’80% del prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori (i cosiddetti mutui “al 100%” o quasi).
• Il Fondo è operativo su tutto il territorio nazionale ed è stato rifinanziato dalla Legge di Bilancio 2025 con 670 milioni di euro complessivi per il triennio 2025-2027, di cui 270 milioni per il 2026 e 270 milioni per il 2027.
• Non è un contributo a fondo perduto né riduce l’importo del mutuo: è una garanzia che agevola l’accesso al credito e, in molti casi, consente condizioni più favorevoli da parte della banca.

2. Agevolazioni prima casa ordinarie

Non essendo più previsto un regime fiscale speciale per gli under 36, nel 2026 si applicano le stesse agevolazioni prima casa valide per qualsiasi acquirente, a prescindere dall’età:

Imposta	Acquisto da privato (regime IVA esente)	Acquisto da impresa costruttrice (soggetto a IVA)
Imposta di registro	2% sul valore catastale (minimo 1.000 euro)	200 euro (fissa)
IVA	Non dovuta	4%
Imposta ipotecaria	200 euro (fissa)	200 euro (fissa)
Imposta catastale	200 euro (fissa)	200 euro (fissa)

Rispetto all’imposizione ordinaria per una seconda casa (registro 9% oppure IVA 10%), il vantaggio resta comunque significativo, ma non è più riservato o potenziato per i giovani: si tratta della stessa agevolazione a cui accede qualunque acquirente della prima casa, indipendentemente dall’età anagrafica.

3. Esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo

Chi ha i requisiti under 36 e ISEE fino a 40.000 euro può ancora beneficiare, nel 2026, dell’esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25% normalmente applicata sull’importo del finanziamento erogato per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa. Si tratta di un risparmio che la banca applica direttamente in sede di stipula del contratto di mutuo, senza necessità di presentare un’istanza separata: è sufficiente che l’acquirente dichiari il possesso dei requisiti anagrafici e reddituali richiesti.

Come si richiede il bonus prima casa giovani nel 2026

La procedura si articola su due binari distinti, a seconda che si voglia accedere solo alle agevolazioni fiscali ordinarie oppure anche alla garanzia Consap sul mutuo.

1. Richiesta del mutuo in banca: ci si rivolge a un istituto di credito aderente alla convenzione ABI-Consap per il Fondo di Garanzia Prima Casa. In fase di istruttoria si dichiara il possesso dei requisiti (età, ISEE, assenza di altri immobili agevolati) e si presenta l’attestazione ISEE in corso di validità.
2. Attivazione della garanzia Consap: è la banca stessa a inoltrare la richiesta di garanzia al Fondo, contestualmente alla pratica di mutuo. Non è necessario un procedimento amministrativo separato da parte del richiedente.
3. Applicazione dell’esenzione dall’imposta sostitutiva: viene riconosciuta automaticamente dalla banca al momento della stipula, sulla base delle dichiarazioni rese dal cliente.
4. Rogito notarile: davanti al notaio si dichiarano i requisiti per le agevolazioni prima casa ordinarie (residenza, assenza di altri immobili agevolati, categoria catastale non di lusso), che il notaio applica direttamente nell’atto, versando le imposte nella misura ridotta.
5. Conservazione della documentazione: è consigliabile conservare l’attestazione ISEE, la documentazione del mutuo e l’atto notarile, utili in caso di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate sulla permanenza dei requisiti (in particolare il vincolo di non rivendere l’immobile prima di 5 anni, salvo riacquisto di altra prima casa entro un anno, pena la decadenza dai benefici).

Domande frequenti

Il bonus prima casa under 36 con esenzione totale delle imposte esiste ancora nel 2026?

No. L’esenzione integrale da imposta di registro, ipotecaria e catastale per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro è scaduta il 31 dicembre 2024 e la Legge di Bilancio 2025 non l’ha rinnovata. Nel 2026 si applicano le aliquote ordinarie prima casa (registro 2% o IVA 4%, imposte fisse a 200 euro).

Cosa resta attivo per i giovani che comprano casa nel 2026?

Restano attivi il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa gestito da Consap, prorogato fino al 31 dicembre 2027, con garanzia statale fino all’80% per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro, e l’esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25% sul mutuo per chi possiede gli stessi requisiti.

Qual è il limite di ISEE per accedere alla garanzia Consap nel 2026?

Il limite generale per gli under 36 è un ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Per le famiglie numerose con tre o più figli under 21 la soglia può salire fino a 50.000 euro, in base alle regole del Fondo.

Fino a che importo copre la garanzia statale sul mutuo prima casa?

La garanzia pubblica può coprire fino all’80% della quota capitale del mutuo per le categorie prioritarie, tra cui gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro, soprattutto per i finanziamenti che superano l’80% del prezzo di acquisto dell’immobile comprensivo degli oneri accessori.

È necessario presentare una domanda separata per ottenere l’esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo?

No. L’esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25% viene riconosciuta direttamente dalla banca al momento della stipula del contratto di mutuo, sulla base della dichiarazione del possesso dei requisiti resa dall’acquirente, senza necessità di un’istanza separata.

Fino a quando è valida la proroga del Fondo di Garanzia Prima Casa?

La Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) ha prorogato il Fondo di Garanzia Consap fino al 31 dicembre 2027, stanziando complessivamente 670 milioni di euro per il triennio 2025-2027, di cui 270 milioni per il 2026 e 270 milioni per il 2027.

Conclusione

Nel 2026 il quadro delle agevolazioni per i giovani che vogliono acquistare la prima casa è più contenuto rispetto al periodo 2021-2024, ma non è affatto azzerato: il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa resta uno strumento concreto per facilitare l’accesso al credito, soprattutto per chi non dispone di garanzie patrimoniali proprie, mentre le agevolazioni fiscali ordinarie sull’acquisto della prima casa continuano a offrire un risparmio significativo rispetto alla tassazione piena. Prima di procedere con l’acquisto è consigliabile verificare con la propria banca l’adesione alla convenzione Consap, calcolare con precisione l’ISEE in corso di validità e, per gli aspetti fiscali di dettaglio, rivolgersi a un CAF o a un notaio di fiducia per confermare la sussistenza di tutti i requisiti richiesti al momento del rogito.